合作机构管理

为国内商业银行个人住房贷款业务规避风险的管理方式

合作机构管理是指商业银行因个人住房贷款业务与专业从事担保业务的中介担保公司开展重要合作时，需要对合作机构的资金实力、管理水平、资信状况等进行评估和管理，从而降低商业银行的个人住房贷款风险。国内商业银行个人住房贷款业务大多要依赖于合作机构所提供的担保方式来规避风险。

作机构管理的内容

1、合作机构分析的要点

（1）分析合作机构领导层素质。要想了解一个企业是否讲诚信，首先要从了解企业领导层着手。企业领导的素质及信誉往往在一定程度上代表了企业的素质和信誉。企业领导的决策能力往往决定企业的发展命运，左右企业的未来。对企业领导人作出评价时主要看领导层的身份、学历、履历、个人信用状况、以往经营业绩、对团队的影响力、决策能力、经营水平等，可以采取面谈、在企业职工中访谈、在网上查找相关资料等多种途径收集企业领导层的信息，并进行分析。

一般来说，企业领导层文化程度高，知识阅历丰富，在社会上有一定的地位，则企业的信用风险相对较低；如果企业领导层的学历水平低，专业技术缺乏，管理理念陈旧，在重大决策上喜欢个人拍脑瓜几，凭感觉和经验而定，决策的随意性很大，缺乏科学的论证和约束机制，这样的企业信用风险通常很大。

（2）分析合作机构的业界声誉。业界声誉是指一个合作机构获得社会公众信任和赞美的程度，以及在社会公众中影响效果好坏的程度。好的声誉必须经过长期的努力来造就。充分了解合作机构的声誉对客观反映其综合素质十分重要。

（3）分析合作机构的历史信用记录。合作机构的历史信用记录虽然代表过去，但可以从中看出一个企业的信用状况。对合作机构的历史信用记录，一方面，可以查看外部监管记录：在建设、工商、税务等国家管理部门及金融机构、司法部门查看合作机构有无不良记录。另一方面，也可以查看合作机构与银行历史合作的信用记录，通过公司业务部门了解合作机构在银行的公司贷款情况；了解合作机构与银行开展个人贷款业务有无“假个贷”；是否能按照合作协议履行贷款保证责任和相关的义务，有无违约记录等。

（4）分析合作机构的管理规范程度。重点分析合作机构的组织机构是否健全；有无完善的内部管理规章制度（包括公司章程、相关内部制度文件）；有无财务监督机制；对改制后的企业还要看其治理结构是否合理。

（5）分析企业的经营成果。企业的经营成果是一个企业经营情况的体现。分析企业的经营成果可以看企业的利润表和现金流量表。利润表反映企业的获利能力、经营效率，可以对其行业中的竞争地位、持续发展的能力作出判断。反映获利能力的主要指标有：销售净利润、资产净利润、成本费用利润等。

（6）分析合作机构的偿债能力。分析企业的偿债能力时，重点看资产负债表。对房地产开发企业而言，财务报表有它的特殊性，一般应关注资产项下的存货、应收账款、其他应收账款、对外长短期投资、负债项下的预收账款、应付账款、银行借款、或有负债情况，对外担保中的对法人担保情况可以通过人民银行信贷查询系统获得。通过对资产负债表的分析，可以获取流动比率、速动比率、现金比率、运营资本、资产负债率、产权比率、已获利息倍数等重要指标，从而对企业的偿债能力和担保能力作出判断。

2、与其他社会中介机构的合作管理

其他社会合作机构包括：房地产评估机构、担保公司和律师事务所等。与这些机构合作的原则为：

（1）资质高、信誉好、管理规范；

（2）各项财务指标符合银行要求；

（3）近期无重大经济纠纷；

（4）银行开立基本结算账户或一般结算账户。

审查的资料包括：

（1）营业执照及其他有效证件以及最近的年检证明；

（2）公司章程、联营协议、个人合伙企业的合同或协议；

（3）法定代表人、负责人或代理人的身份证明及法人委托书；

（4）经营单位资格证书；

（5）物价部门批准收费的文件。