土地增值税

会计术语

土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。

定义

土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。

法律规定

中华人民共和国土地增值税暂行条例

（1993年12月13日中华人民共和国国务院令第138号发布　根据2011年1月8日国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订）

第一条　为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。

第二条　转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条　土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条　纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条　纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条　计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

第七条　土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

第八条　有下列情形之一的，免征土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。

第九条　纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（二）提供扣除项目金额不实的；

（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

第十条　纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

第十一条　土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。

第十二条　纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

第十三条　土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。

第十四条　本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。

第十五条　本条例自1994年1月1日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。

土地增值税的征税范围

按照《土地增值税暂行条例》及其细则的规定，凡有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，都属于土地增值税的征税范围。

在界定土地增值税的征税范围时应注意以下三点：

（一）只有转让国有土地（指按照法律规定属于国家所有的土地）的使用权，才属于土地增值税的征税范围，集体所有的土地只有在征用后转为国有土地时才能转让。

（二）只有有偿转让（指出售或以其他方式有偿转让）房地产，才属于征税范围，房地产的继承、赠与等无偿转让行为不是土地增值税的征税对象。此外，国有土地使用权的出让行为也不是土地增值税的征税对象。

（三）地上的建筑物及其附着物是指建于地上的一切建筑物、构筑物，地上地下的各种附属设施及附着于该土地上的不能移动、一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。

土地增值税的计税依据

土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。

（一）增值额的计算

增值额是指纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额之后的余额。如果纳税人转让房地产收入减除规定的扣除项目后没有余额，则不需要缴纳土地增值税。

增值额的计算公式为：

增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目

但纳税人如果有以下情形之一的，其土地增值税要按照房地产评估价格计算征收：

1、隐瞒、虚报房地产成交价格的；

2、提供扣除项目金额不实的；

3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

所谓“隐瞒、虚报房地产成交价格”，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。对该种情形，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

所谓“提供扣除项目金额不实”，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。对该种情形，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

所谓“转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由”，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。对该种情形，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

（二）房地产取得的收入

纳税人取得的转让房地产的收入，包括转让房地产而取得的全部价款及有关的经济收益。从收入形态看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（三）扣除项目

在计算转让房地产的增值额时，允许扣除的项目包括：

1、取得土地使用权所支付的金额。这是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款（指土地出让金、土地转让金）和按国家统一规定缴纳的有关费用（登记费、过户费等）。

2、房地产开发成本。这是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。具体包括以下费用：

（1）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

（2）前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

（3）建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

（4）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（5）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

（6）开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

3、房地产开发费用。这是指与纳税人开发房地产项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。但这三项费用不是按照纳税人开发房地产项目实际发生的费用进行扣除，而是按照《土地增值税暂行条例实施细则》规定的标准进行扣除。

《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按前1、2项计算的金额之和的5%以内计算扣除。即此种情况下允许扣除的房地产开发费为不超过：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按前1、2项计算的金额之和的10%以内计算扣除。即此种情况下允许扣除的房地产开发费为不超过：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%。

前述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

4、旧房及建筑物的评估价格。这是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

5、与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

6、财政部规定的其他扣除项目。如对从事房地产开发的纳税人可按其取得土地使用权所支付的金额加房地产开发成本计算的金额之和，再加计20%的扣除；纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

土地增值税的税率与计算

（一）土地增值税的税率

按《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税实行四级超率累进税率，具体税率如下：

（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

前述四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

（二）土地增值税的计算

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额规定的四级超率累进税率计算征收。因此，在转让房地产的增值额确定后，按照规定的四级超率累进税率，以增值额中属于每一税率级距的部分的金额，乘以该级的税率，再将由此得出的每一级的应纳税额相加，其总数即为应纳增值税税额。

土地增值税的计算公式为：

应纳税额=（每级距的土地增值额×适用税率）

实务中，往往采用速算扣除法计算。即以总的增值额乘以适用税率，减除扣除项目金额乘以速算扣除系数，直接得出土地增值税的应纳税额。具体公式如下：

（1）增值额未超过扣除项目金额50%的：

土地增值税税额=增值额×30%

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的：

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

（4）增值额超过扣除项目金额200%的：

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

以上公式中的5%、15%、35%为相应级距的速算扣除系数。

土地增值税的减免规定

按照《土地增值税暂行条例》等相关规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产（指因城市规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权）。

（三）因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照前（2）免征土地增值税。

（四）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

（五）个人之间互换自有居住房地产的。

（六）对涉及土地增值税减免税的一些特殊问题，由财政部、国家税务总局制定专门规定。

土地增值税的征收管理

（一）纳税申报

纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。房地产所在地是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

纳税人在办理纳税申报时，应如实填写《土地增值税纳税申报表》，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

土地增值税纳税人未按规定提供前述有关资料，或不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，按《土地增值税暂行条例》的规定进行处理。

（二）税款缴纳

土地增值税纳税申报表经税务机关审核确认无误后，纳税人应按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算缴纳土地增值税。以分期收款形式取得外币收入的，也应按实际收款日或者收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，计缴土地增值税。

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预缴土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。该具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地

情况制定，一般情况是：对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预缴；当地税务机关规定不预征土地增值税的，纳税人也应在取得收入时先到主管税务机关登记或者备案。