建筑运营管理

泛指建筑全生命周期管理中的使用阶段管理

建筑全生命周期分为规划、设计、建造、运营与拆除五个阶段。建筑运营管理属于建筑的使用阶段，也是建筑实行功能和发挥效能的阶段。建造运营阶段在建筑的全生命周期中时间最长，能源消耗最多和费用投入最大的阶段。

简介

建筑运营需要打破设计建造按专业分工的模式，以“安全、舒适、健康的空间环境”的使用者需求结果为导向，以建筑全生命周期的可持续运行为目的，同时兼顾环保与资源节约。建筑运营管理需要从“建筑安全与设施管理”、“建筑能效与设备管理”、“建筑水资源应用管理”、“建筑环境与空间管理”、“建筑智能与信息化管理”以及“建筑运营模式与评价”等六个方面展开。

主要内容

一、建筑安全与设施管理。安全是最基本的运营要求，主要包括三个方面，一是建筑主体结构、外墙、屋面、幕墙、门窗、采光顶、附属设施（雕塑、灯箱、广告牌、杆柱、装饰性构件）、地面坡道、残障设施、盲道、通道门等建筑设施的运行推护管理；二是消防栓、逃生通道、防火门、防火卷帘、隔断等防火设施的运行维护管理；三是供电、防雷、燃气、电梯等专用设施的使用安全；四是各类安全风险的应急管理，如火灾、台风、暴雨、地震、水污染、传染病、食品安全等。

二、建筑能效与设备管理。节能减排是我国的基本国策，建筑能耗占全社会总能耗的比重逐年上升。实施建筑能效管控，同时确保运行质量和舒适度是重要目标。运营管理的任务主要有：一是制定建筑机电系统的运行管理规程；二是有效实现建筑的能源应用与能耗管控；三是机电系统的运行调适与能效评估，如空调、照明、动力系统；四是机电系统的高效运行技术；五是机电系统的智慧化运营（AI算法、控制策略）；六是机电系统的故障诊断与预测性运维；七是机电系统的更新改造与技术适应性等。

三、建筑水资源应用管理。随着需求的增加，建筑项目中的水资源应用十分广泛，水系统设施也随之增多，包括供水系统、排水系统、热水系统、消防水、空调水、雨水回收、直饮水、中水利用、水雾、水景、喷灌、海绵城市设施等。运营管理方向：一是各类水系统的正确正常运行管理；二是用水的安全管理；三是各类水系统的运行效率；四是建筑节水措施等。

四、建筑环境与空间管理。建筑是为人服务的这一基本点出发，环境宜居与舒适健康是满足人们对美好生活追求的一部分。温度、湿度、采光、通风、隔声、视觉、生态、绿化、安防、交通、隐私等室内外环境是建筑运营品质的关键。建筑环境与空间管理的主要内容包括：一是园林绿化管理与病虫害防治；二是垃圾分类与回收管理；三是室内绿植与软装的规划；四是功能空间室内布局的发展；五是室内空气质量与健康环境；六是室内空间利用规划；七是空间管理信息化等。

五、建筑智能与信息化管理。建筑行业的信息化水平是所有行业中垫底的行业，为改变现状从国家到地方出台了很多相关政策推动建筑信息化发展。建筑信息化起步在设计建造过程，应用与发展在运营阶段。建筑信息化是智慧城市的基础，在国家5G战略的指引下，建筑的智能化智慧化运营显得尤其重要。建筑智能化系统近年来发展很快，但真正应用落地发挥效用的并不多。运营管理的研究要逐步解决“用起来”、“好用”和“用好”的问题。研究方向包括：一是机电系统的监控平台；二是建筑能源管理系统；三是建筑安防系统研究；四是建筑安全监测与管理平台；五是建筑管理信息化系统；六是建筑智能与物联系统；七是BIM在建筑运营过程中的应用；八是建筑大数据与人工智能应用等。

六、建筑运营模式与评价。建筑运营包含两个部分和三大要素。两个部分，一是建筑设备设施日常运营的“硬件”管理部分，即保障建筑各设备设施的安全稳定有效运行；二是公共秩序维护与个性化需求服务的“软件”服务部分，即对人员的引导管控和需求管理。三大要素，一是使用者，用户的需求；二是建筑本身，全生命周期内的可持续使用；三是资产，即业主资产的保值增值。建筑运营管理模式要与政策、行业现状、技术发展等相结合。需要研究：一是建筑项目的交付与接管验收；二是建筑运营管理自营模式；三是运营管理的外包模式；四是运营管理资金的来源与法律支持；五是建筑运营资金与财产保险合作；六是建筑运营过程资产价值评估；七是建筑运营管理综合价值评价等。

建筑运营所涉及的专业广，既需要打通规划设计建造过程的技术与应用，又需要在日常的运营管理实践中得到提升。运营专委会以业内资深技术人员为基础组建专家团队，以具有代表性的示范项目为研究基础，开展相关的研究工作同时为政府、业主单位和保险公司提供课题研究、建筑运行状况评估（“建筑体检”）与新建或更新规划咨询（“优生优育”）等技术服务。

建筑运营的研究是对建筑技术、设备性能、生活环境、信息化、智慧化、管理科学等的综合性应用性研究。通过研究，形成技术规程和管理标准供广大建筑规划、设计、建造、运营和业主单位使用或参考，让建筑更好地为人民服务。

主要区别

（一）管理限期的不同。物业管理是履行物业合同，对建筑实施一个合同周期的短期运行管理；运营管理是以全生命周期理念，规划并实施的全生命周期的运行。

（二）工作方式的不同。对建筑设施设备运行的管理，物业管理采取的是故障报修模式，被动管理；运营管理强调的是长期规划，预防性维护预测性维修，主动作为，避免故障发生。

（三）管理重点的不同。物业管理多以使用者为目标，多在“软性”服务上下功夫；运营管理以设施设备等“硬件”着手，长久性、可持续地解决问题。

（四）经营目标的不同。物业管理经营目标是企业利润，运营管理目标是资产保值增值。

责任主体

建筑运营的受益人是建筑的所有权人，按照“谁受益、谁负责”的原则，因而建筑运营的责任人理应是建筑的所有权人。建筑物的所有权人可以将运营的服务委托给第三方，但责任不能转移。如建筑安全，当建筑安全问题造成人民生命财产受到伤害时，所有权人需承担责任。

由于物业管理与运营管理的差异性，当物业所有权人将建筑的运营管理全权委托给物业服务公司后，经营目标的不一致导致最终的结果是建筑的使用寿命缩短、设施设备带病运行和资产的负增值等。

落实方法

建筑作为所有权人的固定资产投资，所有权人须对其承担全面的责任。随着建筑技术与智能通信技术的发展，建筑智能化水平有了显著的提高。建筑机电设备的智能化层度高且更新换代周期短，建筑楼宇设备设施系统在生命周期不同的情况下，需要不断更新才能保障建筑的功能与效能。因此，建筑运营管理是动态的、发展的技术管理过程。

建筑运营管理的落实，一是要有建筑资产全生命周期的管理理念；二是要有符合项目要求的管理团队，特别是工程技术人员；三是要建立系统化可持续的制度体系；四是要加强对管理过程的监督。

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