房价评估

评估二手房价的高低

评估二手房价的高低首先，对于一个城市而言，位于市区黄金地段的物业，必然寸楼寸金。处于同一地段的二手房与商品房，在价格方面不受地理位置及交通因素的影响，其主要区别则是由房屋的房龄及户型等决定。居住环境是无数购房者购房前重点考虑的问题，它也是评判房价高低的一个重要因素。商业及社区配套齐全是所有购房者最为向往和满意的新居状态。房屋同所有商品一样，都会受到供求关系的影响，当房屋供应量过大时，房屋价格就会出现下降。

地段与交通

1、地段及交通对房价的影响

在城市这个有限的空间里，中心城区黄金地段属于稀缺资源，谁拥有它意味着谁就可享受便捷的交通资源、完善的商业配套资源、成熟生活配套资源等，房价则不言而喻。一般情况下，市中心区域的二手房与郊区二手房价格相比能产生好几百甚至上千元一平米的落差。另外，交通状况对房价的影响也不容忽视，越来越多的上班族趋向于购买交通便利的房屋，最重要的原因就是看重了出行便捷，但交通便捷之地也未必房价就高不可攀，评估此类房产时还应综合考虑由交通工具所造成的噪音以及房产周围卫生状况、空气质量等相关因素对房屋居住环境产生的影响。

2、相同地段二手房与商品房价格的对比

房龄在五年以上的二手房，与同样楼层、朝向、面积的商品房相比，由于房型及小区环境存在一定差距而造成房价比商品房低，一般房价差距约在1000元/平米左右；房龄在五年以内的二手房，与同样情况的商品房相比，在房型及小区环境上并不落后，有时由于五年以内的二手房具有装修时尚、社区成熟等优势其价格与商品房相比差距也并不大。

环境与周遍

1、居住环境及物业管理

在大量楼盘的广告中，我们不难发现一些这样的词语“临山”、“临湖”、“亲水”等，良好的生态环境已成为商家打造全新商品房项目的一大卖点，因此良好的环境价值也直接反映到了房价上。同样，对二手房价的评估也会因为居住环境的优劣而上下浮动，对于二手房屋而言，小区内有“山”、有“水”、有“花”、有“草”，肯定能够提高房屋居住的舒适度，房价自然会略高于一般小区，而相反房屋周边有垃圾场、变电站或烟囱等降低居住环境质量的设施，其所在房屋的价格就会大打折扣。

2、商业配套、社区配套

试想如果所居住的房产周边分布着大型的商场、卖场及商业版块，同时社区配套中的菜场、超市、银行、邮局、医院、餐饮店等齐全，房产变现能力肯定会增强，其房产的价格也就不言而喻了。

楼层与年代

房屋楼层与房龄是评估房屋价格的两大最基本的因素。通常在同一幢房屋内，多层房屋由于楼层的差异，每一平方米建筑面积价格可相差50～300元不等。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率以2%递减。

朝向与装修

1、房型对房价的影响

房屋按居室数量分为一室、两室、三室等等，这些均被称之为房型。房型设计的合理性直接影响到人们对房屋价格的评判。在同一地段，且建筑面积相同的情况下，房屋厅面积的大小对价格也有影响。如房屋客厅开间在3.9米以上，面积在20-30平米，较适宜人体居住及室内活动，房价会相应高些。明厨、明厕的房型较一般暗厨、暗厕的房型更有利于室内气体流通，其价格也占有一定的优势。

2、朝向对房价的影响

房屋朝向等，对房屋的价格也有影响。大多数人买房都喜好“坐北朝南”，在同一幢房屋内，同一层次的房屋，由于朝向的不同，其每平方米建筑面积价格可相差50-200元左右。

3、装修质量对房屋的影响

建筑质量、房屋完好程度、内部设施布置的合理性、二手房的内部装修情况对于价格的影响虽然不会太明显，但也能促使房屋出售速度的提升。装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次的房屋快。对于二手房屋内部装修投入也属于房屋的成本，尤其是新装修，房屋的装修价格可以酌情考虑，但对于5年以上的老式房屋装修其装修成本则可忽略不计。

供求与规划

1、，其中当然有由于房产的特殊商品属性所产生的影响。例如，商品房开发周期普遍较长，少则1-2年，多则3-5年，而且关系到土地等重要资源，所以其供应量短期内难以大量增加，而相对而言，二手房在地理位置及社区成熟度等因素上都具有可选择性，因而在符合市场需求的情况下，其房价肯定会飙升。因此在评估房价时除需关注上述几项硬性条件外，还应考虑市场供求关系对房价造成的影响。

2、，房产坐落在城市之中，城市的拆迁改造与美化建设，都会对相应地段的房产价格产生巨大影响，政府对城市每一地段的建设定位往往也会导致房产价格的剧烈波动，因此在评估房屋价格时还须与城市规划相联系，如自从06年国家定位滨海新区为第二个综合改革配套实验区以来，其房屋价格迅速攀升，重点地段甚至有赶超天津市中心的趋势。

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