房地产经纪纠纷

房地产经纪行业运行的社会成本

房地产经纪纠纷是房地产经纪行业运行的社会成本。

类型

1．房地产交易行为与经纪行为混淆造成的合同纠纷

其具体表现为：

(1)房地产经纪人利用自己的职业便利将房地产的买卖合同的内容与经纪合同的内容归纳在一个买卖合同或是概念含糊不清的交易合同内，直接将房地产买进或买出，把向委托人提供的服务性劳务活动变为房地产权利的处分活动。

(2)房地产经纪人通过买断、收购、或者买卖双方不见面等方式隐匿买卖活动中的利益，获取差额和利润。进而产生纠纷。这种纠纷主要集中在二手房买卖中。

2．居间行为与代理行为混淆造成的纠纷。此类纠纷也相对集中在二手房买卖中。产生这类混淆有时是由于房地产经纪人员职业道德丧失所致。

3．经纪合同的权利义务不等造成的纠纷。这些纠纷的产生是源于房地产经纪人的不良心态。既想赚钱，又想没有责任。这是诚实信用能力不足的表现。

4．经纪合同的主要条款欠缺造成的纠纷。因合同条款的欠缺所引起的纠纷。是房地产经济行业经常发生的纠纷，对经纪行业的信誉有很大的影响。

5．服务标准与收取佣金标准差异造成的纠纷。其具体原因为：服务标准和佣金标准没有相应对比与衡量的标准。

6．缔约过失造成的纠纷。

7．经纪合同当事人的观念和法律意识不足造成的合同纠纷。

8．其他原因造成的合同纠纷。

规避处置

1．制订示范合同文本

房地产经纪行业目前之所以存在以上种种纠纷，首先是由于经纪人和委托人缺乏必要的法律、法规意识；其次，一些经纪人员和委托人未掌握订立和履行合同的规则也是一个重要的影响因素；第三，经纪人员受商业环境和交易陋习影响，在职业活动中有意无意不遵守合同规则，甚至不讲求信用只谋求经济利益的不良经营作风是不容忽视的重要影响因素。为了维护合同当事人的合法权利，减少合同纠纷，除了督促房地产经纪人员在职业活动中加强自律，遵守合同规则外，政府或者行业协会应当制订符合合同规则的示范合同文本，加以推广。示范合同文本可以发挥多重作用：

(1)既不干涉经纪活动的正常运行，又可以将合法的合同规则通过公开的途径进行示范，鼓励、督促合同当事人自觉把握自己的权利义务关系；

(2)示范合同文本的推广，有利于合同当事人通过比较，改变交易陋习和不自觉地违规、违法、违约行为；

(3)示范合同文本的推广，可以保护社会的弱势群体，避免受到违反合同规则的恶意行为的损害；

(4)示范合同文本也是政府管理机构与行业协会公开进行宣传，维护消费者利益、行业形象和政府的政策导向的有效手段。

2．制订服务标准，明确服务要求和内容

房地产经纪行业的服务标准是房地产经纪人为委托人提供劳务服务的行为准则依据。也是房地产经纪人表现诚实信用方式的依据，又是房地产经纪人应当履行的合同义务。制订符合市场条件、行为准则、经纪人和委托人利益的服务标准，是维护经纪人与委托人的权益、维护市场交易规范的必要手段，有利于提高房地产经纪行业的服务水平，树立良好的企业与行业形象。由于劳务活动内容的不确定性，制订完全统一的服务标准不切合市场的实际，但制订服务要求和内容趋于一致性的基本标准还是可行的。房地产经纪机构可以根据基本标准并参照自己的条件、技能、信用程度、经营成本等方面的能力，附加具有特色的企业服务标准作为经营的手段和方式为委托人服务。

3．加强对房地产经纪合同的监督管理。

目前在房地产经纪行业中使用自行制作的合同文本占有很大的比例。而且，为了方便重复使用，很多经纪机构将这种合同制作成固定格式的合同文本。一些地方政府的房地产行政主管部门要求房地产经纪机构将这种固定格式的经纪合同提交房地产行政管理部门审查。这就是一种对合同的监督管理。

强化对合同制订及使用的监管，消除发生争议或纠纷的源头，是一项很好的措施。因此，房地产经纪行业主管部门应加强对经纪合同的监管，以避免利用合同恶意损害当事人的情况发生。对于为了自身的利益、目的、方便而制订的合同文本，以及有明显的增加交易障碍、妨碍他人实现交易、增加他人的交易或服务成本，以及恶意损害他人利益的合同条款，应当予以限制并责成重新修订。

对于已经出现的房地产经纪纠纷，房地产行政主管部门及其他相关部门还负有受理投诉、调节处理的职责。为此，房地产行政主管部门通常设置一些投诉通道，制定投诉受理程序，以便及时有效地引导当事人解决房地产经纪纠纷。

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